Τα οικονομικα ενος ακινητου στην Airbnb

Τι έσοδα έχει ένα ακίνητο στην Airbnb; Είναι περισσότερα από αυτά της κλασσικής ενοικίασης; Υπολογίζοντας ότι ένα σπίτι που μπαίνει σε αυτή τη διαδικασία πρέπει να εξοπλιστεί πλήρως, η εκτίμηση κόστους σε σχέση με το κέρδος είναι το πρώτο πράγμα που πρέπει να εξετάσουμε πριν από κάθε απόφαση. Ας αναλύσουμε ένα πραγματικό παράδειγμα ακινήτου, το οποίο προωθήθηκε μέσα από την πλατφόρμα της Airbnb την περίοδο Οκτώβριος ‘15 – Νοέμβριος ‘16 και ας εξετάσουμε τα νούμερα που παρουσίασε μέσα σε ένα έτος.

Γενικά Χαρακτηριστικά Ακινήτου

Το μέγεθος του ακινήτου είναι περί τα 42τμ, πράγμα που το καθιστά κατάλληλο για την φιλοξενία 2 ατόμων, προαιρετικά μέχρι 4 άτομα.Το ακίνητο που εξετάζουμε βρίσκεται στην περιοχή της Ακρόπολης, σε μία κλασσική αθηναϊκή πολυκατοικία. Η τοποθεσία του είναι ευνοϊκή μιας και βρίσκεται σε περιοχή τουριστικού ενδιαφέροντος και κοντά σε σταθμό του μετρό. Πρόκειται για διαμέρισμα το οποίο τοποθετείται στον πρώτο όροφο της πολυκατοικίας και δεν έχει ούτε θέα και ούτε παρέχει την δυνατότητα ιδιωτικής στάθμευσης. Η διάταξη του διαμερίσματος είναι τυπική για διαμέρισμα σε πολυκατοικία του 60’, δηλαδή με χολ, ξεχωριστή κουζίνα και ένα λουτρό.

Ας δούμε τα οικονομικά στοιχεία της παραπάνω περίπτωσης:

Κόστος προετοιμασίας ακινήτου

Το διαμέρισμα αυτό για να προωθηθεί σωστά υπέστη μικρού μεγέθους ανακαίνιση η οποία περιλάμβανε:

• Έλεγχο εγκαταστάσεων (ηλεκτρικό – υδραυλικό δίκτυο)
• Ελαιοχρωματισμό
• Εγκατάσταση κλιματισμού και θέρμανσης
• Επισκευές μικρής κλίμακας σε χώρους υγιεινής
• Επίπλωση
• Διακόσμηση

Επιπροσθέτως, εξοπλίστηκε πλήρως από:

• Λευκά είδη (σεντόνια, πετσέτες, κουβέρτες κλπ)
• Ηλεκτρικές συσκευές
• Εξοπλισμό κουζίνας

Έσοδα-Έξοδα από βραχυπρόθεσμη μίσθωση

Κατά την διάρκεια της προώθησής του παρατηρήθηκαν τα εξής:

• Η μεγαλύτερη πληρότητα υπήρξε την περίοδο Απρίλιος-Οκτώβριος, σε σημείο η πληρότητα να αγγίζει τις 28 μέρες τον μήνα.
• Οι περισσότερες κρατήσεις έγιναν από 2 άτομα, κατά 63%, ενώ κρατήσεις από 1 άτομο έγινε κατά 17%. Σπάνιες ήταν οι κρατήσεις από 4 άτομα, με το ποσοστό τους να μην ξεπερνά το 5%.
• Κατά τους θερινούς μήνες, παρατηρήθηκαν αρκετές κρατήσεις της μίας μέρας, ενώ αντίθετα, το φθινόπωρο και την άνοιξη, κατά μέσο όρο, οι κρατήσεις ήταν των 4 ημερών.
• Η πληρότητα που επιτεύχθηκε αντιστοιχεί σε 90 κρατήσεις.
• Δεν έγινε αλόγιστη χρήση ηλεκτρικού ρεύματος και νερού.
• Οι επισκέπτες σεβάστηκαν τους συγκάτοικους. Δεν καταγράφηκε καμία διαμαρτυρία από τους υπόλοιπους ένοικους.
• Δεν παρατηρήθηκαν ζημίες, αλλά μόνο μικροφθορές (σπασμένο ποτήρι, σπασμένο πιάτο)
• Η ύπαρξη και καλή λειτουργία του Ίντερνετ αποτέλεσε πολλές φορές προϋπόθεση για την ολοκλήρωση της κράτησης.
• Οι περισσότεροι επισκέπτες χρησιμοποίησαν τα Μ.Μ.Μ. για να φτάσουν στο διαμέρισμα από το λιμάνι ή το αεροδρόμιο.
• Πληροφορίες για την περιοχή και για δραστηριότητες ζητήθηκαν από τους περισσότερους επισκέπτες.

Στην περίπτωση που το παραπάνω ακίνητο ενοικιαζόταν μέσω της κλασσικής μίσθωσης, το μηνιαίο ενοίκιο θα αντιστοιχούσε σε 300 € και επομένως τα ετήσια έσοδά του θα ανέρχονταν σε 3.600 €. Σε αυτή την περίπτωση δεν θα επιβαρυνόταν ο ιδιοκτήτης από τα τρέχοντα λειτουργικά έξοδα.

Να σημειώσουμε ότι στο παραπάνω παράδειγμα δεν έχουν υπολογιστεί τα έξοδα που προκύπτουν από την εκάστοτε φορολόγηση.

Το παράδειγμα που αναλύουμε αφορά ένα ακίνητο το οποίο προωθήθηκε μέσω ενός καινούργιου λογαριασμού στην πλατφόρμα της Airbnb. Αυτό σημαίνει ότι οι επισκέπτες ανταποκρίθηκαν σε έναν καινούργιο οικοδεσπότη, σε έναν άγνωστο λογαριασμό που δεν είχε καμία κριτική και αξιολόγηση. Στον δεύτερο χρόνο λειτουργίας του, έχοντας φτιάξει ένα αξιόπιστο προφίλ με εξαιρετικές κριτικές, αναμένεται να διαγράψει ακόμα καλύτερη πορεία.

Στην συγκεκριμένη περίπτωση, η τοποθεσία του ακινήτου βοήθησε να έχει άμεσα θετικά αποτελέσματα. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι οι λιγότερο τουριστικές περιοχές δεν θα είχαν θετικά αποτελέσματα μέσω της Airbnb, όπως για παράδειγμα το Παγκράτι και το Π. Φάληρο. Σε αυτές τις περιπτώσεις θα χρειαζόταν λίγο παραπάνω χρόνο για να ξεκινήσει η διαδικασία και ένα ακόμα πιο προσεγμένο στις λεπτομέρειες ακίνητο.

Το ότι ένα ακίνητο βρίσκεται σε πολύ τουριστική περιοχή δεν σημαίνει αυτόματα ότι θα έχει το επιθυμητό κέρδος, όπως και το ότι μπορεί να βρίσκεται εκτός της τουριστικής ζώνης δεν σημαίνει ότι δεν αξίζει να μπούμε στην διαδικασία της βραχυπρόθεσμης μίσθωσης. Είναι πολύ σημαντική η σωστή προετοιμασία του ακινήτου, η σωστή διαχείριση και η καλή προώθηση αυτού. Φτιάχνοντας ένα ιδιαίτερο ακίνητο, αξιοποιώντας σωστά τα εργαλεία προώθησης, όπως η φωτογραφία και η άμεση κράτηση, και επικοινωνώντας σωστά με τους επισκέπτες μας, δίνοντας μεγάλη σημασία στην υποδοχή τους, μπορούμε να έχουμε αξιόλογα αποτελέσματα ακόμα και σε περιοχές χαμηλού ενδιαφέροντος.

Αναλύοντας ένα πραγματικό παράδειγμα στην περιοχή της Ακρόπολης, καταλήγουμε στο ότι με την σωστή προετοιμασία και διαχείριση, ένα ακίνητο μπορεί να αποδώσει 2-3 φορές περισσότερα έσοδα από μία κλασσική ενοικίαση και επίσης να αποσβέσει τα βασικά έξοδα της ανακαίνισης και του εξοπλισμού μέσα σε ένα έτος.